Eigenheim als Altersvorsorge — Was die Zahlen wirklich zeigen

"Eigene vier Wände sind die beste Altersvorsorge" — dieser Satz ist in Deutschland tief verwurzelt. Und er hat einen wahren Kern: Mietfreies Wohnen im Alter spart erhebliche Kosten. Aber als Kapitalanlage betrachtet ist das Eigenheim komplexer als es scheint. Die versteckten Kosten und das Klumpenrisiko machen es selten zur optimalen Vermögensstrategie.

Die echten Kosten des Eigenheims

Ein typischer Hauskauf 400.000 EUR in einer deutschen Mittelstadt:

Kostenart	Betrag	Anteil
Kaufpreis	400.000 EUR	—
Grunderwerbsteuer (5% Ø)	20.000 EUR	5%
Notar und Grundbuch	4.000-6.000 EUR	1-1,5%
Maklercourtage (falls)	8.000-12.000 EUR	2-3%
Gesamtkaufnebenkosten	32.000-38.000 EUR	8-9,5%

Dazu kommen laufende Kosten die ETFs nicht haben:

• Instandhaltungsrücklage: 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr = 4.000-8.000 EUR/Jahr
• Grundsteuer: je nach Gemeinde 500-2.000 EUR/Jahr
• Gebäudeversicherung: 300-600 EUR/Jahr
• Verwaltungsaufwand: Zeit und Nerven

Opportunitätskosten: Was das Kapital sonst gebracht hätte

100.000 EUR Eigenkapital + 30 Jahre Tilgung von 800 EUR/Monat in ein ETF-Depot statt ins Eigenheim:

• Startkapital 100.000 EUR bei 7% p.a. = nach 30 Jahren: 761.000 EUR
• 800 EUR/Monat Sparplan 30 Jahre bei 7% = ca. 910.000 EUR
• Gesamt-Alternativvermögen: ~1.670.000 EUR

Das ist der Betrag der beim Eigenheim als Opportunitätskosten anfällt — wenn man nicht kauft sondern mietet und investiert.

Die echten Vorteile des Eigenheims

Trotzdem hat das Eigenheim echte Vorzüge als Altersvorsorge-Instrument:

• Mietfreies Wohnen: 800-1.500 EUR/Monat gesparte Miete im Alter = echter wirtschaftlicher Wert
• Inflationsschutz: Immobilienwerte steigen langfristig mit der Inflation
• Leverage: Mit 100.000 EUR Eigenkapital kontrolliert man 400.000 EUR Vermögen — Rendite auf das eingesetzte Kapital ist höher als die absolute Immobilienrendite
• Zwangssparen: Tilgung ist erzwungenes Sparen — wer ohne Haus das Geld ausgegeben hätte, ist mit Eigenheim besser dran

Das Klumpenrisiko

Ein Eigenheim bedeutet: Ein riesiger Teil des Vermögens ist in einem einzigen Asset, an einem einzigen Standort konzentriert. Wenn der Standort an Attraktivität verliert (Arbeitsplatzabbau, demografischer Wandel in strukturschwachen Regionen), kann der Immobilienwert dauerhaft sinken. ETFs sind dagegen in tausenden Unternehmen weltweit diversifiziert.

Regionale Unterschiede: Nicht jede Immobilie ist gleich

Deutschland ist kein homogener Immobilienmarkt. Die Unterschiede sind enorm:

Wer in einer strukturschwachen Region kauft, wo die Bevölkerung abnimmt, kann eine Immobilie kaufen, die in 20 Jahren kaum mehr verkäuflich ist. Das Klumpenrisiko ist dann kein theoretisches Problem mehr — es ist die Realität.

Der Leverage-Vorteil: Wenn Eigenheim wirklich besser ist

Einen Vorteil hat das Eigenheim, den ETFs nicht bieten: Leverage. Mit 100.000 EUR Eigenkapital kontrolliert man eine 400.000-EUR-Immobilie. Wenn diese 3 % pro Jahr steigt, ist das eine Rendite von 12.000 EUR auf 100.000 EUR Eigenkapital — also 12 % Eigenkapitalrendite.

Das schlägt (theoretisch) den ETF. Aber: Leverage funktioniert in beide Richtungen. 2022/2023 sind in vielen deutschen Städten die Preise um 10–20 % gefallen. Wer mit 100.000 EUR Eigenkapital eine 400.000-EUR-Immobilie hat und der Wert fällt auf 320.000 EUR, hat 80 % seines Eigenkapitals verloren — bei einem Gesamtverlust von 20 %.

Fazit: Eigenheim + ETF-Depot ist besser als nur Eigenheim

Das Eigenheim ist keine schlechte Altersvorsorge — aber auch keine vollständige. Wer ausschließlich auf das selbstgenutzte Eigenheim setzt, hat ein Klumpenrisiko, hohe Illiquidität und möglicherweise eine schlechtere Rendite als ein globales ETF-Portfolio. Die optimale Strategie: Eigenheim als Wohnanker für mietfreies Leben im Alter — ergänzt durch ein ETF-Depot für Liquidität, Diversifikation und Flexibilität. Beide zusammen sind stärker als jedes für sich allein.